| 주소 |
부산 부산진구 범전동
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거래 유형 |
매매
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|---|---|---|---|
| 매물 종류 |
토지
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매매 |
10억
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| 토지합계 면적 |
82㎡
25평
평
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필지수 |
1개
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| 테마 종류 |
HOT 매물,재건축·재개발
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– 송상현광장·삼한골든뷰센트럴파크 인근, 트리플 역세권이 만드는 24시간 수요 –
안녕하세요. 부산 부동산입니다.
오늘은 서면 생활권 핵심축에 놓인 범전동 일반상업지역 소형 코어 로트(약 25평 내외)를 소개합니다.
이 부지는 단순히 “작은 땅 한 필지”가 아니라, 리테일(1F) + 서비스/메디컬(중층) + 도시형 주거(상층)까지 탄탄한 임차 수요를 수직으로 적층할 수 있는 드문 입지입니다.
특히 지구단위계획구역·일반상업지역·트리플 역세권이라는 3요소가 겹치면서 단·중·장기 수익 전략을 모두 설계할 수 있는 점이 강점입니다.
1) 매물 하이라이트 (주소 노출 無)
입지: 서면 메인 상권과 전포 카페거리 사이, 송상현광장(도심 공원) 및 삼한골든뷰센트럴파크(고밀 주거 타워) 도보권
용도지역/구역: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 방화지구, 시가지경관지구
교통: 부전(1호선/동해선 환승권)·전포(2호선)·서면(1·2호선 환승)까지 트리플 역세권
대지형상: 정방형 평지 + 소로2류(폭 8~10m) 접도 → 진·출입·시공·가시성 우수
활용성: 1층 리테일, 2~3층 서비스/메디컬/학원, 4층+ 도시형 주거(오피스텔/원·투룸) 복합개발 최적
한 줄 요약: “작지만 강한, 현금흐름과 자본이익을 동시에 노릴 수 있는 도심형 코어 로트.”
2) 입지 퀄리티 – “트리플 역세권 + 공원·주거·업무·상업의 교차점”
부전역 도보권: 1호선·동해선 환승 축, 부전시장·생활형 상권과 맞물린 일상 유동
전포역 도보권: 전포 카페거리·F&B 특화 축과 직결, 저녁/주말 피크 수요 흡수
서면역 도보권: 부산 최대 환승 허브, CBD(업무)·쇼핑·의료·교육 수요 한꺼번에 흡입
여기에 송상현광장의 체류형 보행 동선, 삼한골든뷰센트럴파크의 고정 상주수요가 더해져 출근(오전)–업무·쇼핑(주간)–식음·문화(야간)로 이어지는 24시간 수요 풀(pool)이 만들어집니다. 이 구조는 1층 스트리트 상업의 매출 안정성, 중층 앵커(메디컬·교육·서비스)의 유지력, 상층 도시형 주거의 공실 저감에 직결됩니다.
3) 상권 & 업종 적합도 맵핑 (돈이 되는 프로그램은 따로 있다)
1층
카페·베이커리·브런치, 수제버거·라멘·디저트, 편의형 리테일(H&B/그로서리) 등 콘셉트형 테넌트 추천.
→ 보행 가시성 + 낮·저녁 피크 동시 공략, 사인·파사드 연출로 임대료 프리미엄 가능.
2~3층
치과·피부과·정형/내과·한의, PT/필라테스·에스테틱, 소형 법률·세무·컨설팅 오피스, 영·유아/초중등 학원.
→ 체류시간 연장 + 월세의 질을 높여 주는 중층부 앵커.
4층
원룸/1.5룸/컴팩트 투룸 위주 도시형 주거(오피스텔/주거형 임대).
→ 서면·전포 직장인/초년생/수험생 수요 흡수, 공실 리스크 낮음.
팁: 소형 필지는 “1층 리테일 수익 + 중층 서비스 안정 + 상층 주거 고정수요” 조합이 현금흐름(월세) 변동성을 최소화합니다.
4) 도시계획·법적 프레임 (개발의 언어로 설명)
일반상업지역: 근린·업무·판매·문화집회·주거(요건 충족 시) 등 용도 믹스가 가능한 고가치 존.
지구단위계획구역: 건폐율/용적률/층수/입면·경관/사인·오픈스페이스 등 세부 가이드가 적용.
법정 상한보다 지구단위 세부 규정이 우선이므로, **사전협의(건축·도시계획)**가 핵심.
방화지구: 내화구조·불연 마감·방화구획 기준으로 시공/원가/디테일 반영 필요.
시가지경관지구 & 가로구역 최고높이: 도로폭·일조·경관 축에 따라 실질 층수·높이가 달라짐.
주차장법: 용도별 의무대수 산정 → 기계식 주차/공유주차 등 완화·대안 검토.
결론: Pre-Design(사전기획) 단계에서 높이·매스·주차·구조·설비·입면·사인까지 통합 검토가 필요합니다.
5) 개발 시나리오(예시) – 보수/표준/공격 3안
수치는 보수적 가정에 근거한 예시입니다. 지구단위·주차·구조계획 등에 따라 달라집니다.
① 표준안(복합형, 리스크 최소화)
층수 가정 5~6F, 연면적 약 300~340㎡ (전용 250~280㎡ 수준)
프로그램:
1F 리테일(전용 약 49㎡)
2F 메디컬/서비스(약 49㎡)
3F 오피스/학원(약 49㎡)
45F(6F) 도시형 주거(전용 2035㎡ x 1~2호/층)
임대 가정(월):
1F 250300만 / 2F 120150만 / 3F 110~130만
상층 주거 4555만 × (층당 12호)
월 총임대 약 600~750만 → 연 NOI(보수) 6,500~8,000만(공실·유지관리 前)
② 공격안(밀도·현금흐름 극대화)
ELV·기계식 주차 도입, 상층 세대수 극대화(평면 최적화)
리테일 내·외부 동선/사인 전략·파사드 디자인으로 임대료 프리미엄
→ 표면수익 +0.5~1.0%p 개선 여지
③ 단일 프로그램 집중
메디컬·교육 특화(2~4F 묶음) 또는 100% 주거형
→ 장기 Anchor 임차인 확보 or 운영 효율 극대화
→ 주차·소방·피난·경관 기준 충족 전제로 타당성 검토 권장
6) 재개발·재건축 관점에서의 추천 전략
소규모 정비/리뉴얼: 노후 건물 밀집 라인에서 개별 신축만으로도 상권 리뉴얼 사이클을 선도.
합필·공동개발 옵션: 인접 토지와 합필 시 매스·주차·EV·코어 효율 개선 → 수익률 레버리지.
테넌트 믹스 선(先)확보: 1층 콘셉트 F&B + 2·3층 메디컬/교육 LOI 선확보 후 설계 반영 → 금융·분양(임대) 리스크 축소.
ESG·에너지 전략: 고단열·고기밀·고효율 설비, 태양광·EV충전, 생활폐기물 동선 분리 → 운영비 절감 + 프리미엄 임대료.
브랜딩: 로고·사인·입면·야간조명·바닥마감까지 브랜디드 빌딩 구현 → 테넌트·임차인 선호도↑.
7) 리스크 체크리스트 (전문가가 먼저 보는 항목)
지구단위 세부 규정: 허용용도/건폐율·용적률/입면·사인·오픈스페이스
가로구역 최고높이/일조/경관: 실질 가능 층수 산정
방화지구 기준: 내화구조·불연재·방화구획, 코어·피난 디테일
주차장법: 의무대수·완화·대안(기계식/공유주차)
구조·설비: RC vs S, 코어 일측화·스팬 최적화, 급배수·환기·소음진동
금리·공사비: 시공단가·자재가격·금융비용 변동성 반영한 민감도 분석
임대·공실: 앵커 임차인 LOI·임대 마케팅 일정 선행
8) 일정 로드맵(예시)
사전기획(Pre-Design) 3~6주: 규정검토·수익시나리오·테넌트 가정
기본·실시설계/협의 2~4개월: 지구단위·건축·소방·주차·경관
착공~준공 8~12개월: 규모·구조·내화·마감 난이도에 따라 상이
임대 리스업 1~3개월: 1F 선임대 + 중층 앵커, 상층 주거 패키지
9) 데이터로 본 방향성
공시지가(평): 2020년 약 1,086만 → 2024년 약 1,601만 우상향
도심형 수요의 질: 상주(주거) + 상근(업무) + 방문(상업·공원)의 입체적 결합
상권 리뉴얼 사이클: 노후 스트립 → 브랜디드 스몰 빌딩으로 임대료 체급 상향
10) 투자 포인트 한 줄 요약
일반상업지역 + 지구단위 + 트리플 역세권 = 용도 유연성 + 안정 임대 + 자본수익 업사이드
정방형 평지 + 소로 접도 = 시공·운영 효율, 1층 리테일 가치 극대화
서면 메인 상권 확장선상 = 현금흐름 + 시세상승 동시 노림
마무리 & 상담 안내
이번 범전동 코어 로트는 작지만 강한 입지와 스펙으로, 보수적 운용부터 공격적 브랜딩 개발까지 폭넓게 대응 가능한 도심형 알짜 부지입니다.
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| 지번(주소) |
부산 부산진구 범전동
|
토지면적 |
82㎡
25평
평
|
|---|---|---|---|
| 개별공시지가(㎡) |
4,844,000원
|
개별공시지가(3.3㎡) |
16,013,223원
|
| 개별공시지가(합) |
397,208,000원
|
지목 |
대
|
| 용도지역 |
일반상업지역
|
이용상황 |
주상용
|
| 현재 용도 |
-
|
추천 용도 |
-
|
| 진입도로 |
있음
|
국토이용 |
-
|
| 도시계획 |
-
|
건축허가 |
-
|
| 토지거래허가구역 |
-
|
소유구분 |
개인
|
| 소유권 변동일자 |
2023-08-10
|
소유권 변동원인 |
소유권이전
|
| 도로접면 |
소로한면
|
지형높이 |
평지
|
| 지형형상 |
정방형
|
압류 여부 |
-
|
| 필지면적 합계 |
82㎡
25평
|
개별공시지가(㎡) |
4,844,000원
|
|---|---|---|---|
| 개별공시지가(3.3㎡) |
16,013,223원
|
개별공시지가(합계) |
397,208,000원
|
| 포함 |
일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역
|
|---|---|
| 저촉 |
시가지경관지구
|
| 접함 |
소로2류(폭 8m~10m)
|
| 포함 |
상대보호구역,가로구역별 최고높이 제한지역
|
|---|
| 일자 | 사유 |
|---|---|
| 1995-01-01 | 에서 행정구역명칭변경 |
| 1982-05-18 | 에서 지번변경 |
| 기준년도 | 개별공시지가(평) | 이전대비 |
|---|---|---|
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0평대지면적
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-건물 주구조
-추정 건물가 (평당) X 연면적
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토지 가격 / 대지면적(평)
토지 가격 / 대지면적(㎡)
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(임대료 + 관리비) X 12
연수익 ÷ 투자금 X 100
매매가 X 상한요율
중개수수료 X 1.1
매매가 X 상한요율
중개수수료 X 1.1
매매가 X 상한요율
중개수수료 X 1.1
대출금액 X 연 이자율 ÷ 12
월 이자 X 대출기간
대출원금 + 총 이자
담보 가치 X LTV - 차감금액
양도가액 - (취득가액 + 소요경비)
양도차익 X 세율 - 공제액
양도가액 - 취득가액 + 소요경비
양도차익 X 세율 - 공제액
양도 소득세 10%
양도 소득세 + 지방 소득세
양도가액 - 취득가액 + 소요경비
양도차익 X 세율 - 공제액
양도 소득세 10%
양도 소득세 + 지방 소득세
취득가액 X 취득세율
취득세 10%
취득가액 X 농어촌특별세율
취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세
취득가액 X 취득세율
취득가액 X 농어촌특별세율
취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세
공시가격 X 비율 X 누진세율
재산세 과세표준 X 0.14%
재산세 X 20%
(공시가격-공제) X 비율 X 누진세율 - 재산세중복
종합부동산세 X 20%
위 다섯 항목의 합
실거래가 및 매물을
확인하고 싶으신 일반 회원
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