안녕하세요! 고객님의  성공적인 부동산 투자를 응원하는  부산경남공인중개사사무소입니다.

오늘 소개해드릴 매물은  부산 사하구 괴정동 에 위치한,  

면적 267㎡ (약 80.7평),  매매가 17억 원에 나온 일반상업지역 토지입니다.
괴정역·대티역·사하역 등  1호선 역세권에 위치한 이 토지는  재건축·재개발 및 신축 건물 부지로 손색없는 알짜 입지입니다.
이 포스팅에서는 상세 정보, 입지 분석, 개발 호재, 투자 전략까지 꼼꼼히 정리해드립니다.

1. 📋  매물 요약 정보

주소: 부산광역시 사하구 괴정동  

거래 유형: 매매

매매가: 17억 원

토지 면적: 267㎡ (1필지)

지목: 대지

용도지역: 일반상업지역

진입도로: 접도 있음

지형: 평지, 사다리형

입지 테마: HOT 매물 / 재건축·재개발 기대

지하철 접근:

대티역 850m

사하역 880m

괴정역 1,980m

2. 🧾  공시지가 및 가격 비교

개별 공시지가: ㎡당 1,567,000원 → 3.3㎡당 약 5,180,165원

토지 총 공시지가: 약 4억 1,838만 원

2024년 공시지가 현황:

2021년 대비 지속 상승세 (2019~2024년 평균 5% 상승)

2023년 -6.7% 하락 후, 2024년 +0.4% 반등세

현재 매매가는 공시지가 대비 약  4배 수준으로, 일반상업지역 기반의  개발 가능성 반영 가격대입니다.

3. 🌆  입지 분석 – 역세권 + 일반상업지역

a)  뛰어난 역세권 입지

지하철 1호선  역들이 반경 1km 내에 있어  출퇴근 접근성 최상위권

괴정·사하·대티역을 통행하는 유동인구와 상권이 풍부합니다.

b)  용도지역: 일반상업지역

용적률·건폐율 모두 높음  (통상 용적률 500~1000% 수준)
→  고층 건축물 신축이 가능,  상가+주거 혼용 시설  구축에 유리

도로 접도,  평탄 지형으로 건축 접근성이 매우 높은 편입니다.

4. 🏗️  개발 호재 & 주변 재건축·재개발 동향

◈  괴정8재개발·괴정5구역 재개발

인근  괴정8구역은 이미  공공재개발 후보지 신청이 진행 중이며,
7만 2천여㎡ 부지에 약 1,900가구 규모의 아파트 개발 계획이 있습니다  dynamice.busan.go.kr+9재개발지식창고+9디스코+9

괴정5구역은 지하 3층~지상 39층, 19개동, 3,106세대 규모로 현대건설 컨소시엄이 시공을 맡아
시행 중이며, 아파트용지의  3.3㎡당 분양가가 1,650만 원까지 상승 조정되었습니다  niedlab.com+2한국경제+2경향신문+2

추가로  KCC건설이 진행하는  괴정8구역 재개발 사업은
지하 4층~지상 24층, 약 923세대 규모로 추진되고 있습니다  

◈  시사점

이 일대가  재개발 열풍  중이며, 일반상업지역 토지 가치가  상승 궤도에 올랐습니다.

개발에 따른 인프라 확충, 교통 여건 개선, 상권 확대 등  향후 부가가치 상승 기대가 큽니다.

5. 💼  신축 건물 부지 및 개발 가능성

✅  신축 빌딩/상가+주거 복합 건물 용도 적합

용적률 확보가 매우 유리하므로, 상가+오피스텔 또는 원룸+상가 복합 건축 가능

일반상업지역 허용 업종  다양(판매·음식점·휴게·오피스 등)

높은 수익률 기대 가능: 상가 임대 + 주거 임대 조합은 안정적.

✅  공공재개발 참여 가능성

공공재개발 후보지 지역 인센티브가 적용될 경우,
100% 용적률 인센티브 등으로 개발 이익률이 상승하게 됩니다.

6. 💡  투자 전략 제안

권장 대상 사례:

역세권 상업용 건축에 강점 있는 개발사

소형 복합 상가·주거 임대사업자

지역 재개발 또는 공공재개발 진입 희망자

7. 🛠️  전문가 의견 및 리스크 분석

✅  강점

초역세권+일반상업지역 = 개발 가능성 타사 대비 우월

주변 재개발 구역 호재 다수, 단기 중장기 모두 가치 상승 기반 견고

평지·접도·사다리형 지형으로 신축 건축이 용이

⚠️  리스크

재개발 승인까지 일정 기간 소요 가능성 존재

토지 매매 시점과 개발 시점 사이의  금리·시세 변동 위험

일반상업지역 규제로 인한  최고 높이 제한  존재(가로구역별 제한)

8. ✅  맺음말 및 제안

부산 사하구 괴정역 초역세권,  일반상업지역의 267㎡ 토지 매물은
⏭️  신축 개발용 복합 건물, ⏭️  재개발 참여, ⏭️  임대 수익  등
다각도의 투자 전략이 가능한  매우 가치 있는 투자처라 할 수 있습니다.

매매가는 17억 원으로,  공시지가 대비 적정 수준, 주변 거래 사례(괴정동 998-1, 946-5 등) 대비 경쟁력 있습니다  재개발지식창고+5Instagram+5경향신문+5재개발지식창고dynamice.busan.go.kr.

부동산 투자에서 가장 중요한 것은  입지+호재+수익 구조입니다.
이 매물은 이 세 가지를 모두 충족하는 최적의 기회입니다.

👇  다음 단계 제안:

현장 답사 → 주변 인프라 및 교통 환경 확인

신축 설계 가능성 및 시뮬레이션 (용적률·건폐율 등)

재개발 예정 구역 반경 내 포함 여부 및 투자 타이밍 검토

향후 건설사·금융사와의 협의 및 자금 계획 수립

관심 있으신 분은  빠른 상담 및 현장 확인을 추천드립니다.
이 기회를 마중물 삼아 탄탄한 부동산 투자 포트폴리오를 구성하시기 바랍니다.

📞  문의 및 상담 환영합니다!
『부산경남공인중개사사무소 – 최고의 파트너가 되어드리겠습니다』

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