안녕하세요, 부산경남공인중개사입니다  
사하구 다대동 몰운대2길  라인의 바닷바람이 그대로 스치는  2층 코너 상가건물(제2종근린생활시설),

한 번 보면 “아, 여기다!” 싶은 매물을 편하게 풀어서 소개 드릴게요.

📌 매물 한눈에 보기

위치  : 부산 사하구 다대동(몰운대2길 생활권, 해변가 라인)

종류/용도  : 건물 매매 /  제2종근린생활시설

규모  :  지상 2층, 연면적  109.48㎡(약 33.12평)

1층 73.66㎡(약 22.29평) / 2층 35.82㎡(약 10.84평)

대지  :  217㎡(약 65.64평)

구조  : 블록구조, 슬라브 지붕,  동향 출입

사용승인  : 1985.06.24

매매가  :  17억

대지 기준 평단가  :  약 2,589만 원/평

테마  :  HOT 매물 · 1층 상가 · 코너 상가 · 무권리 상가 · 일반음식점 적합

📷 사진 자리 제안 :  [외관 전경] [코너 노출/간판 시안] [1층 내부 동선] [2층 룸/백오피스] [해변·노을]

🌊 “바다 바로 앞 브랜드”가 되는 자리

이 건물은  해변 산책로–몰운대–다대포해수욕장–낙조 명소로 이어지는 보행축 위에 딱 놓여 있어요.
그래서 하루가 이렇게 흘러갑니다.

낮  : 산책·자전거·가족 나들이 →  커피/디저트/브런치

해질녘  : “노을 맛집” 자리 선점 →  캐주얼 다이닝/펍

밤  : 산책 끝자리/2차 →  맥주·칵테일·라이트 안주

이 ‘자연 유입’이 매일 반복되는 게 핵심입니다.  간판 노출 + 1층 접객만 탄탄하면  광고비를 크게 쓰지 않아도  손님이 들어오는 구조를 만들 수 있어요.

🧭 코너 상가의 가시성 + 1층 전면 활용성

건물은  코너형이라  두 면 노출이 가능합니다. 1층 전면을 통유리/폴딩도어로 열면  바다 바람을 느끼는 개방감이 살아나고, 작은  외부 스탠딩/벤치  연출만으로도 대기·포토 스폿을 만들 수 있어요.

1층(약 22.3평)  : 카페·브런치·디저트,  해산물 캐주얼/횟집, 수제버거·라멘, 비치 굿즈/기어

2층(약 10.8평)  : 주방 보조·백오피스,  프라이빗 룸(횟집 룸·가족 자리), 소규모 클래스룸

🐟 ‘횟집’ 추천이 유독 잘 맞는 이유

바다 앞 상권에서  횟집/활어·해산물 다이닝은 ‘핵심 카테고리’예요. 이 매물은 특히 아래 조건들이 잘 맞습니다.

코너 노출 + 1층 홀이 필수인 업종
활어 수조/쇼케이스 → 보행자 시선 유도,  즉시 입장 전환율↑
신선도가 메인인 업종은  보여주는 것 자체가 마케팅입니다.

2층 프라이빗 룸
가족·지인 모임, 기념일, 소규모 회식까지  룸 수요가 꾸준해요.
1층 홀 회전 + 2층 객단가,  매출 구조를 안정적으로 분산할 수 있습니다.

‘노을 뷰’와 찰떡
일몰 타임에 맞춘  스페셜 플래터/주류 페어링을 기획하면
좌석 회전보다 체류가치로 승부 가능(단가 상향 유리)

지역성·관광성 수요의 동시 흡수
로컬 단골 + 주말 관광객 모두에게  “바다 앞 횟집”  포지셔닝이 명확해
성수기/비수기 편차를 완화하는 장점이 있습니다.

메뉴 제안

낮 : 모둠회 라이트 세트, 활어덮밥/물회, 해물 파스타(패밀리)

해질녘~밤 : 스페셜 모둠, 구이·탕·사이드 + 지역 맥주/와인 페어링

테이크아웃 : 간단 회/샐러드·캔맥 세트(해변 피크닉 수요 대응)

🚶 생활 인프라 & 접근성

보행 유입  : 해변 산책로–몰운대·다대포 라인

차량 접근  : 코너 접도(세각형)로 진입·회차·픽업/드롭오프 용이

주차  : 자주식 표기는 없으나,  근거리 공영/노상 주차  활용이 일반적(해변 상권 특성상 회전율↑)

레저/체험  : 피크닉·자전거·패들보드 등 체험형 수요 연중 꾸준

다대포는 관광지이면서  로컬의 매일 산책 코스이기도 합니다.
주말 몰림 + 평일 꾸준  구조라  임대/직영 모두 계절 편차를 줄이기 쉬운 상권이에요.

🏢 법·기술 체크리스트(리뉴얼/영업 전 꼭 확인)

용도/건축물대장  : 현 용도(제2종근생), 위반 여부, 면적 확인

설비  : 급배수/환기/전기용량(주방 확장 시), 가스, 노후 배관

토지 용도지역  :  자연녹지지역  → 기존 합법 건축물의 현행 영업은 무난,
다만  용도변경/증·개축/외관 리뉴얼은  사전 협의  권장

비행안전구역·문화재보존영향  : 외장/간판/높이·디자인 가이드 여부 확인

영업 인허가  : 일반·휴게음식점, 외부 좌석 운영 범위(지자체 협의)

주차 동선  : 공영/노상 주차 위치, 피크타임 회전 패턴 파악

💡 업종별 공간 기획 팁

횟집/해산물 다이닝  :
1층—활어 수조 전면 배치 + 오픈형 바/테이블
2층—가족/기념일 룸(방음·조도 조절), 소규모 잔치에 유리
간판—코너 ㄱ자 형태 + 웜톤 조명으로  노을 시간대 가시성 극대화

카페/브런치  :
폴딩도어 + 목재 프레임 + 웜톤 라이트 → ‘바다 카페 감성’
일몰 타임 ‘해피아워’ 운영, 포토존(일몰 방향 하이체어)

레저숍+카페 복합  :
대여/강습 동선 + 샤워/세탁 간이 존 + 테이크아웃 음료 라인

📈 임대 수익 감(感) 잡아보기 – 보수 가정 예시

상권 일반 임대 시뮬레이션으로, 실제 임차·리뉴얼·간판/외부석 구성에 따라 달라질 수 있습니다.

1층(22.3평)  : 월  300~380만 원

2층(10.8평)  : 월  120~160만 원

합계  : 월  420~540만 원  (보증금·VAT 별도 가정)

매매가 17억  기준  표면 수익률 약 2.9~3.8%.
여기에  일몰·해변·코너 노출  프리미엄을 살린 리뉴얼과
브랜딩 간판/외부석을 더하면 임대료  업사이드가 충분합니다.
직영 운영(특히 횟집/다이닝)  시에는 원가·인건비·회전 전략으로
임차 대비 높은 수익 구조를 설계할 여지가 큽니다.

✅ “왜 이 건물, 지금 사야 하나” — 꼭 사야 하는 7가지 이유

해변 코너 노출 프리미엄
‘지나가는 손님’을 ‘들어오는 손님’으로 바꾸는 가장 확실한 입지 요소.

무권리 상가
권리금 부담 없이  리뉴얼·브랜딩의 출발선이 깔끔합니다.

1층 전면 + 2층 프라이빗
홀 회전 + 룸 객단가라는 안정적인 매출 구조가 가능한 평면.

라이프스타일 상권의 확장성
로컬 산책·주말 관광  이중 수요로 계절 편차 완화.

핵심 업종 적합도(횟집·해산물 다이닝)
바다 앞 핵심 카테고리. 일몰 타임 메뉴/페어링으로 객단가 업사이드.

리뉴얼 난이도 비교적 낮음
폴딩도어·파사드·간판·조명만으로도 체감 변화가 큽니다.

희소성
해변 라인의  코너 + 1층 전면  조합은 시간이 지날수록 드물어집니다.

🛠 작은 리뉴얼로 체감 큰 포인트

코너 ㄱ자  간판 + 네온 포인트  →  야간 가시성  강화

폴딩도어  + 웜톤 조명 → 바다 바람과 어울리는 개방감

외부 스탠딩바/벤치  → 대기 스트레스↓, 포토존 효과

일몰 타임  스페셜 세트/페어링  → 매출 피크 확실히 잡기

마무리 & 상담

다대동 몰운대 라인의 상징은 노을입니다.
노을을 기다리는 사람들, 산책 끝 한 잔을 원하는 사람들, 가족 모임을 찾는 사람들…
그 모든 동선이 이 코너를 스쳐 갑니다.  

바다가 매일 마케팅을 대신해주는 자리—이건 시간이 갈수록 더 귀해집니다.

현장 임장(시간대별 유동/노을 동선), 외관·간판 아이디어,
임대/직영 시뮬레이션까지  실전 관점으로 함께 짜드릴게요. 편하게 연락 주세요.

부산경남공인중개사

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