안녕하세요!
부동산 투자와 상가 운영에 대한 깊이 있는 분석을 제공드리는  부산경남공인중개사사무소입니다.

오늘 소개드릴 매물은  부산 중구 부평동1가  전통 상권의 중심이자 관광객과 지역 상인이 끊임없이 오가는  깡통시장 입구의 도로변 상가건물입니다.
임대수익성과 입지력, 향후 개발 가능성까지 세심히 정리하여 전문가적 감각으로 설명드리겠습니다.

1. 📌 핵심 매물 정보 요약

위치: 부산 중구 부평동1가 – 깡통시장 입구 도로변

매매가: 31억 원 /  

융자 잔금: 18억 원 →  실투자금 약 13억

임대 조건: 보증금 7,000만 원 / 월 임대료 600만 원  

대지면적: 169.3㎡ (51.2평),  

건축면적: 115.61㎡,  

연면적: 319.37㎡ (96.6평)

구조 및 용도: 지상 3층 제1종 근린생활시설 (1층 일반음식점, 2·3층 소매점 운영 중)

용도지역: 일반상업지역 —  용적률·건폐율 모두 상향 여지도 있음

사용승인일: 2013년 3월 14일 — 신축 대비 10년 내외로 상태 양호

입지 키워드: 깡통시장 중심 도로변, 관광객 유입 풍부, 상업 인프라 밀집

2. 🚇 상권과 입지 분석

🏬 ① 전통 상권 중심 — 깡통시장 및 국제시장 일대

본 건물은  깡통시장, 국제시장, 자갈치시장이 삼각형으로 맞닿은 핵심 상권 중심부에 위치해 있습니다.

국제시장 도보 1분 거리로 상가 고객 유입이 끊이지 않으며,  시장 출입구 바로 앞 건물이기 때문에 입지 자체가 곧 매출 요소입니다.

🚉 ② 역세권 연계성

자갈치역(1호선) 도보 5분, 남포역 도보 8분, 두 핵심 역을 통해 부산 전역 접근 가능하며, 유동인구 확보가 매우 유리합니다.

특히 외국인 관광객 비중이 높은 지역이며, 해양 관광·역사 문화 관광 루트와 연계되는 상권입니다.

🚗 ③ 도로변 노출성 뛰어남

중구로와 직접 접해 있어 차량 및 보행자 노출도가 높으며, 1층 음식점 및 상가 입점 유치에 매우 유리합니다.

건물 전체가 햇빛이 잘 드는 동향 방향이며, 상업 광고효과가 큰 노출 면적 확보되어 있습니다.

3. 📊 임대수익 및 재무 분석

💰 임대 구조 요약

연 임대료 수입: 600만 원 × 12개월 = 7,200만 원

실투자금 대비 수익률: 약 5.5%

안정성 강점: 현행 임대 중인 업종은 음식점과 소매점으로 공실 리스크 상대적으로 낮고, 관리비 부담 없음

💹 향후 수익성 개선 요소

임대료 인상 여지: 부평동 중심상권 업종 임대료 상승 추세 반영 가능

비어 있는 층 활용: 광고·사무실·이벤트 공간 등 공간 효율화로 수익 구조 다변화 가능

리모델링 효과: 인테리어 및 내부 구조 개선 시 고급 리테일 또는 프리미엄 음식점 유치 가능

4. 📈 향후 지가 상승 및 개발 호재

🚀 용적률 및 개발 잠재성

본 건물의 건폐율은 68%, 현 용적률은 약 188% 수준이며,  일반상업지역의 최대 용적률 800%까지 허용 가능  → 향후  증축 또는 신축 개발로 수익성 대폭 향상 가능

🏙 상권 재개발 및 도시재생 정책 동향

깡통시장과 국제시장 중심으로  부산시 도시재생사업 및 상징 거리 정비 추진 중, 향후 상권 정비·재개발 시점에서 큰 지가 상승 여지 존재

해당 지역이  중점 경관 관리구역, 방화지구로 지정되어 있어 공공재개발 또는 도시정비사업 시 규제 보호 및 인센티브 동시 기대 가능

🧱 투자 전 미들업그레이드 가능

2층 또는 3층을 임대형 오피스, 스튜디오 또는 공유 사무실 형태로 전환 시 수익률 개선 가능

해당 지역은 관광·스타트업·문화 예술 융합 지역화 추세 중 하나이므로  공유오피스, 팝업스토어  등의 배치로 부동산 활용 가치를 높일 수 있습니다.

5. 🧭 전문가 시각 투자 전략

6. ⚠️ 투자 시 유의사항 체크리스트

주차 공간 부족: 고객층이 차량보다는 도보 혹은 대중교통을 이용하는 업종 중심으로 구성 필요

엘리베이터 미설치: 3층까지 임대 시 불편 요인 될 수 있으므로 상업용 구조로 특화 활용 권장

법적 규제 확인 필요: 중점경관구역, 방화지구 규제에 따라 향후 개발 방식이나 높이 제한 고려

7. 🧱 결론 및 제안

부산 깡통시장 입구 도로변 상가건물은:

✔️ 뛰어난 상권 접근성과 브랜드 노출력

✔️ 안정적인 임대 수익과 미래 대비 수익률 구조

✔️ 향후 개발 여지 및 용적률 활용 가능

등 여러 측면에서  투자성과 가치가 매우 높은 부동산 매물입니다.

도시 재생의 흐름 속에서 상권이 더욱 강화될 시점에서  지금 투자하면 미래 가치 상승을 충분히 기대할 수 있습니다.

📞 상담 및 현장 안내

📍 현장 위치: 부산 중구 부평동1가
📓 컨설팅 범위: 임대수익 구조 분석, 법적 인허가 가능성 검토, 자금 수익률 시뮬레이션 등

부동산 투자에 대한 궁금증이나 상담은 언제든지 환영합니다.
  

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